IVA EN LAS OPERACIONES DE BIENES RAÍCES

10-10-2017
A contar del 1 de enero del año 2016

VENTA DE BIENES RAÍCES
Para devengar IVA en la venta, el bien raíz siempre debe ser enajenado por un vendedor habitual. Es decir, si un particular no habitual vende un bien raíz, esta operación en ningún caso generará IVA Débito Fiscal.

Cuando el Bien Raíz enajenado es Activo Fijo. La venta devenga IVA DF siempre que la adquisición del bien haya tenido derecho al crédito (al igual que los A. Fijos muebles). La excepción son los contribuyentes del artículo 14 Ter.

Cuando el Bien Raíz enajenado es Activo Realizable. La venta devenga IVA DF en los sgtes casos:
• Cuando el bien fue comprado, este tenía derecho al Crédito Fiscal. En este caso el IVA se calcula sobre el precio de venta.

• Al comprar el bien, este no tenía derecho al Crédito Fiscal (venta de bienes antiguos por ejemplo). IVA en la venta se calcula sobre la diferencia entre el valor de venta y el de compra. Excepto las promesas de ventas anteriores al año 2016 y los bienes raíces con subsidio, ambos casos están liberados del devengo de IVA DF al momento de su enajenación.

Otro método de cálculo es pedir al SII la recuperación del IVA CF que existía en la compra de ese bien raíz y por ser anterior al año 2016 no se utilizó como Crédito Fiscal, lo cual tiene una prescripción de 3 años (art 8 transitorio Ley 20.780), lo que puede resultar útil para las empresas inmobiliarias.

Venta de viviendas sociales. Operación exenta de IVA.
En todos los casos, al valor de la venta se le debe descontar el valor del terreno.

ARRIENDO DE BIENES RAÍCES
Paga IVA solo cuando el arriendo es amoblado o con instalaciones.

Arriendo con opción de compra. A contar del año 2016 la cuota paga IVA solo sobre el Capital, por lo tanto, de la cuota se deben descontar los intereses y la proporción del terreno de cada cuota. Lo anterior siempre que el arrendador sea habitual y siempre que la adquisición previa del bien raíz haya estado afecta a IVA. La afectación a IVA señalada es aplicable sobre bienes amoblados o no amoblados.
Si el arriendo es sobre un bien raíz sin muebles ni instalaciones, y con opción de compra anterior al año 2016, este arriendo no queda afecto a IVA.
Si el arriendo es sobre un bien con muebles o instalaciones, y con opción de compra anterior al año 2016, se mantiene la normativa antigua: paga IVA la cuota menor a la proporción del 11% del avalúo fiscal (ex art 17).

PROMESAS DE VENTA DE BIENES RAÍCES
Nunca han estado afectas a IVA y con la reforma 2014 tampoco.